Hay inquilinos en todo el país que pronto deberán afrontar un aumento de alto impacto en el bolsillo. Son los que firmaron un contrato bajo la nueva ley de alquileres, llevan 12 meses pagando lo mismo y ahora les toca el ajuste anual obligatorio.
Desde junio de 2023, esas familias tendrán que abonar por la vivienda al menos el doble de lo que desembolsaron en mayo. Por primera vez, el porcentaje de incremento tendrá tres cifras en vez de dos.
Será ahora al menos del 100%, subiendo así un nuevo escalón en comparación con el 95,9% que se había aplicado en las actualizaciones de mayo, el 92,6% de abril, el 89,5% de marzo, el 85,8% de febrero y el 81,4% de enero.
El nuevo salto, ya confirmado, obedece a que según la norma vigente el monto mensual del alquiler debe actualizarse cada año reflejando en buena parte la evolución del índice de inflación. Y ese indicador se disparó recientemente hasta niveles nunca vistos en más de 30 años.
Para muchos inquilinos el ajuste anual de junio será el primero de su contrato. Para otras será el segundo y último, en caso de que hayan iniciado su alquiler en el sexto mes del 2021.
En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo importe -el que regirá para los próximos 12 meses- es la misma. Y es clave para todas las partes conocerla bien.
¿Cómo se debe definir el porcentaje de aumento anual del alquiler, según la ley actual?
La controvertida ley nacional 27.551 -aún vigente pese a los rumores de cambios- ordenó que los contratos deben durar al menos tres años. Y estableció que, durante ese período, sobre el precio mensual “sólo pueden realizarse ajustes anuales” con una fórmula determinada.
La norma ordena hacer esos ajustes “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)”.
Es decir, que los aumentos quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en el último año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según datos oficiales.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad que elabora y publica ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL). El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).
De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL había arrancado en 1,0; que en junio de 2022 (hace casi un año) ya era de 2,09; y que junio de 2023 lo iniciará en 4,18. Es decir, que en menos de tres años acumuló un avance del 318%.
Paso a paso, ¿cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler si el ajuste anual cae en junio de 2023?
En las últimas horas el BCRA publicó los valores del ICL para la primera quincena de junio. Por lo cual el cálculo ya puede realizarse, con este procedimiento:
Paso 1: averiguar los ICL. Hay que consultar aquí, por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.
Por ejemplo, el 1° de junio de 2022 el ICL era 2,09 y el 1° de junio de 2023 el ICL será 4,18.
Paso 2: calcular la variación. Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.
En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 4,18 dividido 2,09. Como resultado se obtiene un valor de 2,00. Eso implica que el índice se duplicó y que habrá que aplicar un aumento del 100%.
Paso 3: calcular el nuevo monto. Lo que resta es tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
En el ejemplo, si desde junio de 2022 se venían pagando $ 80.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 2,00. La cuenta arroja $ 160.000: ese será el alquiler mensual que se deberá abonar entre junio de 2023 y mayo de 2024 inclusive.
Por su parte, si la actualización se debiera aplicar no el primer día sino a mediados del mes, por ejemplo el 16 de junio, la suba será mayor: 101,39% (por ser el ICL inicial 2,16 y el final 4,35).
Así, por ejemplo, un alquiler de $ 70.000 pasará a $ 140.972; y uno de $ 110.000, a $ 221.528.
¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?
Distintas entidades vinculadas a los alquileres ofrecen calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.
Son fáciles de usar. Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.
Tres calculadoras que se pueden utilizar son:
-Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).
-Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.
-Calculadora del IVC. Es la opción oficial del gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.
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