Desde su implementación, en julio del 2020, la ley de Alquileres produjo distorsiones en el mercado que hoy el Gobierno busca remediar con una suspensión de la norma.
Luego de que el Gobierno deslizara su intención de trabajar en distintas alternativas para suspender la actual Ley de Alquileres, las dudas volvieron a instalarse entre propietarios e inquilinos. Una de las mas comunes es qué puede pasar con los contratos vigentes hoy bajo la polémica ley.
1) La noticia sobre la suspensión de la Ley: la incertidumbre se instaló desde la última semana, cuando trascendió que, tanto en el ministerio de Economía como la Casa Rosada estudian la suspensión por 180 días de la Ley -que fue una iniciativa del PRO acompañada por todos los bloques- con un Decreto de Necesidad y Urgencia que lleve la situación a la que existía con el régimen anterior.
Además, esa posibilidad incluye que se premie a quienes ofrecen propiedades en alquiler con una exención de Ganancias por lo recaudado con esa renta y de Bienes Personales por lo que tributa ese inmueble.
2) Dudas de los inquilinos y de los propietarios: desde que se conoció la noticia, la incertidumbre se instaló en las inmobiliarias y entre quienes mantienen contratos particulares de locación. Por eso, según la experiencia de muchos empresarios inmobiliarios, la falta de certeza llevó a la postergación de muchos contratos que iban a cerrar en estos días.
Básicamente, la gente consulta qué pasará con quienes tienen un contrato vigente según la ley actual (27.551). “Los contratos que estaban firmados se van a mantener vigentes, van a quedar tal cual. La suspensión o derogación de la ley será para aquellos contratos que se hagan de aquí en adelante”, argumentaron los dueños de las inmobiliarias consultados.
“Los contratos suscriptos conforme ley 27.551 continúan vigentes, aún si se promulgara una nueva ley ya que no tiene efecto retroactivo”, remarcó en este sentido, Roberto Arévalo, empresario del sector y ex presidente de la Cámara Inmobiliaria (CIA).
Es decir, que para quienes estén bajo contratos con la ley actual, los acuerdos siguen siendo a tres años y con ajustes anuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central. Los cambios que se estudian llegarían una vez que el Gobierno o el Congreso, resuelvan las medidas para los futuros contratos.
3) Impactos de la Ley: desde que se implementó la actual legislación, en julio del 2020, ocurrieron dos situaciones no previstas. Por un lado, se achicó la oferta de inmuebles en alquiler. Se estima que, en CABA, la cantidad de inmuebles disponibles para alquileres se redujo un 30% en el último año. Sucede que los propietarios, en duda frente a los nuevos requisitos establecidos por la nueva ley, empezaron a retirar sus propiedades del mercado. En algunos casos, prefirieron venderlas y en otros, dejarlas vacías o prestarlas a algún conocido que se hiciera cargo de la manutención del inmueble.
La otra consecuencia fue el aumento de los precios: precisamente para cubrirse frente a la inflación de tres dígitos, los propietarios empezaron a establecer valores cada vez más altos de ingreso. En los últimos 12 meses, según los datos que releva la plataforma ZonaProp, el precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subió un 118,6% en promedio.
4) Los aspectos que se pretende cambiar: la ley es extensa y contempla numerosos ítems para regular la vinculación entre locadores y locatarios. Sin embargo, el sector inmobiliario plantea algunos puntos “esenciales” que deben cambiarse de la ley actual. El primero es la duración de los contratos ya que la ley actual estableció un lapso mínimo de tres años en vez de dos, como se usaba anteriormente.
En segundo lugar, las mayores críticas se centran en la cláusula de ajuste: hoy los alquileres se ajustan una vez al año por un índice de contratos de locación (ICL) elaborado por el Banco Central (BCRA) que contempla un mix de la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE). Para abril, ese índice registró una suba interanual del 92,59%.Quienes promueven los cambios abogan por volver a los ajustes semestrales y a la libre pactación entre las partes.
5) La posición de las inmobiliarias: en el sector celebrar la idea oficial de poner un punto final a la aplicación de la ley de Alquileres pero sostienen que “el cambio debe darse siguiendo todas las formalidades correspondientes”, argumentó el Centro de Profesionales Inmobiliarios (CPI).
El abogado y docente especializado en Propiedad Horizontal Juan Martín Luciani Otaño sostiene que “la Ley de Alquileres, era innecesaria y fue sancionada en un pésimo momento”. “El plazo de 2 años estaba bien, no era discutido por nadie. La tasa de interés la acordaban entre las partes. Los arreglos en las propiedades también era acordados entre las partes, por lo general el inquilino lo pagaba y luego lo descontaba del alquiler”.
Según el experto, “en un país tan inflacionario, no se puede establecer un cálculo exacto para el porcentaje de interés, ya que este es totalmente inestable e impredecible, por eso ha quedado demostrado que el Estado NO se debe meter en los temas entre particulares, salvo que alguna de las partes así lo solicite, que en su caso podrá acudir a la justicia”, opinó.
6) A cuánto ascienden hoy los precios de los alquileres: según un relevamiento realizado en base a los avisos del portal inmobiliario, Zonaprop, los precios de alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, durante el primer trimestre de este año alcanzó 25,7% de incremento. Así, el valor de alquiler de un monoambiente hoy ronda en promedio los $ 96.578 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $ 116.822 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 156.078 por mes.
